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沈阳 切换城市 |
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“房价下降有利于经济矫正，是房地产走向稳定的标志，政府不应干预和忧虑。开发商也应该认清形势，不要再力挺房价，以免资金链断裂，造成更严重的危害。”资深房地产专家蔡金水近日对中国经济时报记者表示，房地产业是一柄双刃剑，适度平稳发展会拉动需求，促进国民经济发展，而过热发展，透支国民经济和购房者的承受能力，则可能引发金融危机和社会危机.
房价将整体进一步回落
官方数据显示，5月份全国70个大中城市房价涨幅出现年度最大回落。而在市场上，越来越多的开发商融资遇阻，资金链岌岌可危。
北京的房地产市场也进入了“价滞量跌”的调整阶段1至5月，全市商品房销售面积同比下降46.1%。其中，住宅销售面积下降48.8%。
蔡金水指出，受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，“北京商品住宅出现了近年罕见的供大于求局面，原本是房价上涨重要支柱的供求基本面被扭转。”
去年以来央行和政府连续出台了一系列房贷新政和土地新政。蔡金水表示，政府可能还将陆续出台新的更严厉政策来调控房地产。
他说，随着宏观调控政策的愈加严厉，金融、税收、土地等多种手段齐施，叠加效应导致楼市迅速降温，这些新政策重创了整个房市预期，带来市场需求的锐减，全国各地房市已开始全面异变，各地不断出现“退房潮”，房价已经开始走入下行通道。
房价下降是房地产走向稳定的标志
近几年我国房地产投资快速增长，两三年房价就上涨了三倍。目前，我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。
数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。
“这说明以国际上通用的‘房价收入比’这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力，不但中低收入居民买不起房，连月收入七八千元的中产阶级也买不起房了。现在公认的城镇买不起房或改善不了住房条件的人，已占了城镇人口的80%左右。”蔡金水说。
统计显示，2000年～2003年，北京商品住宅平均售价基本在4450～4750元/平方米之间波动，2004年是5050元/平方米，2007年已是14000多元/平方米。
世界上其他国家和地区房价上涨三倍所花的时间，日本用了10年，香港用了13年。“而我们所用的时间，深圳用了不到5年时间.北京用了不到4年时间上海用了不到3年时间。”他说，几年来，由于房价上涨过快幅度过大，房价太贵，不仅绝大多数老百姓已经买不起房｀抑制了购房需求，且已严重透支了未来的房价的上涨空间和未来需求。
“现在中国公民的收入与发达国家差距很大，但是我国的房价水平却已与发达国家接轨。绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。”
“房价必然会理性回归到与人民收入水平相适应，这很正常，不是暴跌。”蔡金水认为，房价下降有利于经济矫正，是房地产走向稳定的标志，政府不应干预和忧虑。“不压垮高房价则中国经济的泡沫无法剔除，通货膨胀无法抑制，民生也将得不到保证。”
同时，开发商也应该认清形势，不要再力挺房价，以免资金链断裂，造成更严重的危害。
地产商要开始考虑进退问题
此前有专家预测，至少1/3甚至一半以上房产商将在今明两年破产。蔡金水亦指出，2008年，中国房地产业将与中国宏观经济一道接受考验，“房地产市场的萧条周期将超过往年，中国房地产将在2008年面临前所未有的变局。”
房地产公司今年的资金缺口在10000亿元人民币以上，“钱少、地多、房难卖”的状况必将加快房地产业的整合力度。
另外，蔡金水提到，房地产开发企业数量过多，实力不强，资质不高，也需要整合，提高进入房地产业的门槛，房地产开发商也要开始考虑进退问题。
“我国现存的6万家房地产企业已经太多，即使总量再减一半甚至更多，比起世界各国来说，仍然过多。”
以北京为例，相关统计数据显示，截至2008年3月底，在工商局注册有房地产开发业务的企业共计5000多家(包括中外合资企业、外地企业和项目公司)，在市建委开发办办理行业登记列入普查统计的有3086家，按资质等级分一级资质企业85家，二级资质企业273家三级资质企业361家，四级资质企业1249家，暂定资质企业1118家。
“一个城市有3000多家开发公司，比很多国家加起来都多，确实是太多了。而有开发项目、每年能列入开发计划的不过五六百家，真正建房有商品房销售的则只有二三百家。”
蔡金水指出，房地产开发将走向集约化、规模化，随着绝大部分居民都拥有了住房，市场趋于饱和，在2012年以前房地产可能还是朝阳产业，但到2012年之后将从朝阳缓缓向夕阳转变，这是必然趋势，“房地产老板需要提前做好心理准备。”
“今后几年，随着房地产行业竞争的日趋激烈和景气的回落，房地产企业的利润有明显摊薄的趋势。房地产行业会重建门槛和重新洗牌，开发商队伍90%可能在今后几年消失。”
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